不動産の任意売却とは？

近年、コロナ渦で収入が下がった方も多いいかと思います、

そこで住宅ローンの支払いが厳しくなり不動産を任意売却する方が増えているかと思います。
しかし、必ず任意売却ができるわけではなく、任意売却できないケースもありますので注意が必要です。
 

・任意売却とは？

任意売却とは、債権者（住宅ローンを借りている金融機関）の了承のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却することです。

本来、不動産を売却する場合には、引渡し時点では住宅ローンを完済し、住宅ローンの担保として設定された抵当権を解除する必要があります。

不動産の売却資金を充ててもローンが残ってしまうときには、抵当権が解除できないため不動産の売却自体が原則としてできません。

しかし、任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、債権者である金融機関の了承が得られれば、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるのです。

任意売却では、まず「債権者（金融機関）」への相談が必要です。その後、売却する不動産の査定を不動産会社に依頼し、査定額を踏まえて金融機関とも連携を取りながら売却活動に入ります。

・債権者である金融機関に任意売却について相談する
・任意売却を扱う不動産会社に所有する不動産の査定価格を出してもらう
・債権者へ査定価格とともに任意売却の希望を伝えて合意を得る
・債権者からの合意が得られると任意売却への活動が行える

ここまで完了して初めて、任意売却の活動が始められますよ。

そもそも任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しい際に金融機関の同意を得て不動産に設定されている抵当権を抹消し、不動産を売却する方法です。
売却価格より住宅ローンが下回っているローンなら通常の売却が可能ですが、売却価格より住宅ローンが上回っているローンなら任意売却が必要となります。
任意売却は競売とは異なり、競売とは住宅ローンの返済が滞ると所有者の意思とは関係なく、金融機関が抵当権を行使して不動産を差し押さえ、強制的に売却することです。
競売では通常の不動産売却価格より低い金額で取引されるので、高値で売却するためにも金融機関から任意売却の同意をもらう必要があります。

 

・任意売却ができないケースとは？

金融機関の同意が得られない

金融機関によっては、そもそも任意売却を認めていないところもあります。
また住宅ローンを組んで日が浅かったり、任意売却後のローン残債が多すぎたりすると任意売却できない恐れがあるので早めに金融機関に相談することが必要です。

 

物件にトラブルがある

接道義務違反や建ぺい率、容積率違反などの違反建築の場合、任意売却できないケースがあります。
違反建築では買主が金融機関から融資を受けにくく、任意売却が難しいかもしれません。

 

十分な売却活動ができない

任意売却は通常の売却とほとんど変わらず、内覧や物件情報の開示が必要です。
しかし、何らかの事情で同居する家族などから反対され、内覧ができなかったり、情報開示ができなかったりすると任意売却は難しいでしょう。

 

任意売却できないとどうなるの？

では、任意売却ができないとどうなるのでしょうか。
任意売却ができない場合の展開として、競売と自己破産の恐れがあります。

 

競売

任意売却できない方に待ち受けているのは、競売です。
競売にかけられると強制的に家を立ち退く必要があり、通常の不動産売却価格より低い金額で取引されてしまいます。

 

自己破産

先述したとおり、競売では通常の不動産売却価格より低い金額で取引されるため、その後のローン残債が大きくなり、自己破産する方もいます。
自己破産をしても残債の返済義務は連帯保証人に残るため、信頼関係の破綻に繋がってしまうでしょう。

 

 

まとめ

任意売却できないと競売や自己破産に繋がります。
早めに金融機関や弊社へのご相談することをおススメします。